Gobernanza y Control Financiero en Condominios

Marco Legal, Resolución de Conflictos y Buenas Prácticas en Costa Rica
Por Jorge Gutiérrez Guillén

Introducción

En Costa Rica, el régimen de propiedad en condominio ha tomado gran relevancia ante el crecimiento urbano y la necesidad de optimizar el uso del suelo. Este modelo permite combinar propiedad privada y espacios comunes bajo una estructura jurídica específica, que debe ser cuidadosamente gestionada por desarrolladores, administradores y condóminos. El presente artículo ofrece una visión integral del marco legal que rige los condominios en el país, con énfasis en las implicaciones prácticas para cada parte involucrada, desde el diseño y construcción hasta la administración y convivencia.

1. Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley N.º 7933)

Vigente desde: 1999
Finalidad: Establecer las normas para la constitución, administración y operación de los condominios.

Puntos esenciales:

• Constitución del condominio: Se realiza mediante escritura pública e inscripción ante el Registro Nacional, incluyendo el plano catastrado.
• Delimitación de bienes: Distingue entre bienes privativos (propiedad individual) y bienes comunes (áreas compartidas).
• Derechos y obligaciones: Los condóminos deben contribuir al mantenimiento común, respetar el reglamento interno y participar en la toma de decisiones.
• Gobernanza: Se establece una asamblea general como órgano superior y un administrador encargado de la ejecución diaria.

Implicación clave: El cumplimiento riguroso de esta ley garantiza seguridad jurídica, gobernanza eficaz y armonía entre condóminos.

2. Reglamento a la Ley N.º 7933

(Decreto Ejecutivo N.º 32303-MIVAH-MEIC-TUR)

Este reglamento complementa la ley, proporcionando una guía práctica para su implementación.

Principales disposiciones:

• Clasificación de condominios: Horizontal, vertical o mixto, según su diseño arquitectónico.
• Procedimientos registrales: Especifica requisitos para inscripción, modificación o desafectación de unidades.
• Normas para la administración: Define responsabilidades, formalidades para convocatorias y reglas de votación en asambleas.
• Modificación del reglamento: Solo puede realizarse con quórum calificado, salvaguardando los intereses colectivos.

Importancia: Su desconocimiento puede acarrear nulidades, conflictos o sanciones administrativas.

3. Reglamento Interno del Condominio

Cada condominio debe contar con un Reglamento de Condominio y Administración, inscrito como parte del régimen.

Contenidos básicos:

• Normas de convivencia: Uso de áreas comunes, seguridad, accesos, remodelaciones, mascotas, entre otros.
• Cuotas de mantenimiento: Cálculo proporcional basado en el coeficiente de copropiedad.
• Sanciones y medidas disciplinarias: Por morosidad, incumplimiento de normas, ruidos o daños.
• Resolución de conflictos: Mecanismos alternativos o vía asamblea.

Advertencia: Un reglamento desactualizado o ambiguo puede dar pie a litigios o arbitrariedades.

4. Responsabilidades según el Rol

Administradores

• Deben rendir cuentas a la asamblea, ejecutar los acuerdos y mantener registros contables y legales actualizados.
• Son responsables ante la ley y ante los condóminos por actos u omisiones en el ejercicio de su cargo.

Desarrolladores

• Tienen la obligación de registrar el régimen correctamente, entregar las áreas comunes y establecer un reglamento justo y aplicable.
• Su responsabilidad legal puede extenderse hasta después de la venta de unidades si se omiten condiciones esenciales.

Condóminos

• Deben pagar puntualmente sus cuotas, respetar el reglamento y participar activamente en las asambleas.
• Tienen derecho a la información financiera y administrativa del condominio.

Inversionistas

• Antes de adquirir una unidad, deben revisar el reglamento, los estados financieros y el historial de administración.
• La calidad de la gestión incide directamente en la valorización del activo.

6. Manejo de Controversias en Condominios: Enfoque Preventivo y Resolutivo

En un régimen de propiedad compartida como el condominio, es natural que surjan discrepancias entre vecinos, entre condóminos y la administración, o incluso entre propietarios y el desarrollador original. La clave está en contar con mecanismos eficaces y legales para prevenir, gestionar y resolver estos conflictos.

Marco legal y reglamentario aplicable

• Ley 7933: Otorga a la asamblea general la potestad de resolver disputas internas.
• Reglamento Interno del Condominio: Establece reglas específicas sobre conducta, sanciones y procedimientos.
• Código Civil y Código Procesal Civil: Aplican en disputas judiciales cuando los medios internos no son efectivos.

Principales mecanismos de resolución

1. Mediación interna: Con participación del administrador o la junta.
2. Asamblea de condóminos: Instancia para sanciones, aprobación de medidas y resolución de quejas formales.
3. Arbitraje o mediación externa: Por cláusula reglamentaria o acuerdo entre partes.
4. Vía judicial: Para cobros, impugnaciones o incumplimientos contractuales graves.

Ejemplo práctico: Uso indebido del parqueo común

Situación: Un condómino utiliza un espacio común de parqueo como propio.

Proceso: Se intenta mediar, sin éxito. Se convoca asamblea y se aprueba sanción económica. El condómino impugna en tribunales, pero se ratifica la validez del acuerdo por estar fundamentado en el reglamento.

Lecciones: La documentación adecuada, el debido proceso y un reglamento claro previenen conflictos mayores y fortalecen la institucionalidad del condominio.

Recomendación profesional

Desde JGutierrez Auditores Consultores S.A. recomendamos:

• Capacitar a los condóminos.
• Fortalecer la mediación interna.
• Documentar toda gestión administrativa.

7. Asignación de Costos en el Condominio: Equidad y Transparencia

Uno de los retos más frecuentes en la administración de un condominio es la asignación justa y proporcional de los costos de mantenimiento. Estos incluyen servicios como vigilancia, jardinería, limpieza de áreas comunes, mantenimiento de piscinas, gimnasio, ascensores, planta de tratamiento, entre otros.

Fundamento legal y reglamentario

• La Ley 7933 establece que los gastos comunes deben ser cubiertos por todos los condóminos en proporción al porcentaje de copropiedad.
• El Reglamento Interno debe especificar claramente la metodología de distribución y las obligaciones de pago.

Principios para una correcta asignación:

1. Proporcionalidad: Los costos se asignan según el coeficiente de participación registrado en el plano y escritura.
2. Transparencia: Todo presupuesto debe ser aprobado en asamblea y documentado con informes de ejecución periódicos.
3. Razonabilidad: Se puede establecer cuotas diferenciadas si ciertas unidades no tienen acceso o no disfrutan de determinados servicios, pero ello debe estar justificado reglamentariamente.

Ejemplo común: Mantenimiento de la piscina y área recreativa

Aunque no todos los condóminos usan la piscina, esta forma parte de los bienes comunes y requiere mantenimiento constante. Su costo debe ser cubierto por todos, salvo que el reglamento establezca exclusiones específicas. Negarse a pagar con el argumento de “no uso” no tiene base legal.

Recomendación profesional

Desde JGutierrez Auditores Consultores S.A. recomendamos:

• Definir desde el inicio el presupuesto anual con base técnica.
• Implementar sistemas de control de gastos y rendición de cuentas.
• Evaluar anualmente la equidad del modelo de reparto y ajustarlo si fuera necesario mediante asamblea.

Conclusión

El régimen de condominio es una figura legal compleja, pero sumamente útil para el desarrollo urbano moderno. Su correcta gestión exige un conocimiento integral de las disposiciones legales, una administración responsable y una participación activa de todos los involucrados. A continuación, recapitulamos las principales enseñanzas derivadas de cada sección del presente análisis:

• Ley 7933: Constituir el condominio con base en escritura pública y registro es vital para otorgar seguridad jurídica. Todo proyecto debe partir con una base legal sólida y clara.
• Reglamento a la ley: La reglamentación específica permite operacionalizar la ley. Comprender la clasificación, procesos de modificación y roles administrativos evita vacíos legales que pueden generar conflictos.
• Reglamento Interno: Este instrumento debe ser un reflejo de la realidad del condominio. Un reglamento claro, actualizado y conocido por todos los condóminos es esencial para la convivencia y gobernanza.
• Normativa complementaria: La planificación urbana, la accesibilidad y la legalidad de terrenos deben analizarse desde la etapa de diseño del proyecto. No hacerlo puede implicar riesgos legales y económicos significativos.
• Responsabilidades por rol: Cada parte (administrador, desarrollador, condómino e inversionista) debe actuar con ética, conocimiento y compromiso. La transparencia y la rendición de cuentas son pilares de una administración saludable.
• Manejo de controversias: Prever mecanismos internos de solución de conflictos permite evitar litigios costosos y fortalece la gobernanza comunitaria. Una buena gestión reduce fricciones y mejora la convivencia.
• Asignación de costos: La distribución justa y proporcional de los gastos comunes asegura sostenibilidad financiera y sentido de equidad. El diseño de presupuestos debe ser técnico, participativo y revisado periódicamente.

En síntesis, el régimen de condominio demanda más que una administración operativa: requiere una visión estratégica, un marco normativo robusto y una cultura de cumplimiento.

Desde JGutierrez Auditores Consultores S.A., ofrecemos acompañamiento experto en auditoría, cumplimiento normativo y gestión contable para condominios, asegurando que su operación no solo sea legal, sino también eficiente, transparente y alineada con los mejores estándares de gobernanza inmobiliaria.

Jorge Gutiérrez Guillén
Contador Público Autorizado | Socio Director
JGutierrez Auditores Consultores S.A.
Cédula 3-0306-0119 | CPA N.º 3756
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